Yasal Düzenleme
Kat Mülkiyeti hukukuna tabi anagayrimenkulün(bina, taşınmaz vs) genel giderlerine katılma Kat Mülkiyeti Kanunu madde 20’de düzenlenmiştir.
- Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça; Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak katılmakla yükümlüdür. Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça; Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür(KMK md.20/1).
- Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz(KMK md.20/2).
- Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, KMK’na ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür(KMK md.20/3).
- KMK 20. maddenin 1. fıkrasındaki giderlere, kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız bölümünden herhangi bir suretle faydalanan kişinin kusurlu bir hareketi sebep olmuşsa, gidere katılanların yaptıkları ödemeler için o kat malikine veya gidere sebep olanlara rücu hakları vardır(KMK md.20/4).
Kat Mülkiyeti hukukuna tabi kat maliklerinin kanuni ipotek hakkı Kat Mülkiyeti Kanunu madde 22’de düzenlenmiştir.
- Kat malikinin, payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür(KMK md.22/1).
- Kat malikinin borcu bağımsız bölümde devamlı surette oturanlardan da alınamazsa, mahkemece tespit edilen borcunu ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine, varsa yöneticinin yoksa kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle bu borç tutarı için, diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkı tescil edilir. 4721 sayılı Türk Medenî Kanununun 893 üncü maddesinin son fıkrası hükmü burada da uygulanır.(KMK md.22/2).
- Kat maliklerinin, gider borcunu ödemeyen kat maliki veya diğer sorumlulardan olan alacakları önceliklidir(KMK md.22/3).
Açıklamalar
Kat Mülkiyeti Hukuku’nun uygulandığı binalarda, kat maliklerinin Kat mülkiyeti kanunda belirtildiği üzere genel gider ve avans borçları vardır. Kat maliki veya bağımsız bölümden kira sözleşmesi, oturma hakkı vb. bir sebebe dayanarak devamlı şekilde faydalananlar genel gider ve avans borçları müşterek ve müteselsilen sorumludurlar. Bu genel gider ve avans borçlarının ödenmemesi halinde, genel gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından genel hükümlere göre dava veya icra takibi yapılabilir. Borç bu şekilde tahsil edilebilir. Genel gider ve avans borçlarının tahsilinin sağlanmasına ilişkin olarak genel hükümlerin yanında, Kat Mülkiyeti Kanunu’nda bazı ek önlemler de yer almaktadır. Bu ek önlemlerden biri de KMK 20/2’de düzenlenmiş olan diğer kat maliklerinin kanuni ipotek hakkıdır. Bu hak kat mülkiyeti hukukuna tabi binalarda söz konusu olabilir. Kat maliklerinden biri genel gider veya avans borcunu ödemediği takdirde, kanuni ipotek hakkının kullanılması söz konusu olabilir. KMK 20/2’de belirtilen şartların oluşması halinde borcunu ödemeyen bina sahibinin bağımsız bölümü üzerine kanuni ipotek hakkı tescil edilebilir. KMK 20/2’ye göre Kanuni ipotek hakkının tapuda tescil edilebilmesi için birtakım şartların yerine getirilmesi gerekir. Bu şartlar şunlardır;
- Borç, Bina sahibinden ve onunla müteselsil sorumlu olanlar(bağımsız bölümden kira sözleşmesi, oturma hakkı vb. bir sebebe dayanarak devamlı şekilde faydalananlar)dan genel hükümlere göre dava veya icra yolu ile tahsil edilememiş olmalıdır.
- Alacağın miktarı mahkemece tespit edilmelidir.
- Yazılı olarak varsa yönetici yoksa kat maliklerinden biri tarafından tescil başvurusunda bulunulmalıdır.
Bu şartlar sağlandıktan sonra kanuni ipotek tescil edilebilir.
Kanuni ipotek hakkının varlık kazanması için tescil edilmesi gerekir.
Genel gider ve avanslar, yararlanılan hizmetlerin karşılığıdır. Bu borca ilişkin Kanuni ipoteğin tescili talep hakkı eşyaya bağlı borç niteliğinde değildir. Kat Mülkiyeti kanunundaki düzenlemeye göre yeni malik yararlanmadığı hizmetler için bu borçlardan sorumlu tutulamaz. Bu sebeple borç ödenmeden bağımsız bölümün maliki değişirse devir tarihinden sonra yeni malike karşı ipoteğin tescili talep edilemez
Kat maliklerinin kanuni ipotek hakkı bakımından Kat Mülkiyeti Kanunu’nda herhangi bir süre öngörülmemiştir. Gider ve avans payı alacağın zamanaşımına uğramasına kadar talepte bulunulabilir. Bir görüşe göre gider ve avans payı dönemsel edim niteliğinde olduğundan, bu tür alacaklar için zamanaşımı süresi 5 yıldır(TBK m. 147/b.1). Diğer bir görüşe göre KMK m. 9 atfıyla TBK m. 146 hükmündeki 10 yıllık genel zamanaşımı süresi uygulanması gerektiği belirtilmektedir. Genel giderler aylık toplanabileceği gibi yıllık da toplanabilir. Bu sebeple genel gider alacaklarında Kat maliklerinin kanuni ipotek hakkı bakımından zamanaşımı süresinin 10 yıl olduğunun kabul edilmesi gerektiğini değerlendiriyoruz.
Kural olarak, ipotek sözleşmesi (tescil işlemi) borçlu ile alacaklı) arasında karşılıklı rıza ile yapılır. Borçlu (örneğimizde bağımsız bölüm maliki) kendi isteğiyle kendi bağımsız bölümüne ipotek koydurmayacağından, zorunlu olarak mahkemeden karar almak gerekmektedir. Ancak alacak veya itirazın iptali davalarında, davalının ortak gider borcunun ödenmesi veya icra takibine yapılan itirazın iptali talebi ile davalının bağımsız bölümünün tapu kütüğüne “kanuni ipotek” konulmasını da talep etmek faydalı olabilir.
İpotek, ödenmemiş genel gider ve avans borçları için tescil edilir. Bina sahibi bundan sonraki borçlarını da ödemez ise bunlar hakkında da ayrıca aynı işlemlerin tekrar yapılması gerekir.
İcra İflas Kanunu m. 206/IV’de özel kanunlarda düzenlenen imtiyazlı alacaklara üçüncü sırada yer verilmiştir, Bu sebeplerle kat maliklerinin tapuya tescil edilen genel gider alacakları üçüncü sırada yer almaktadır. Kanuni ipoteğin sırası tescil tarihine göre belirlenir(TMK m. 1022/I). Önce kurulan ipotekler varsa, ipotek bunlardan sonraki sırada gelir.