Şehir nüfusundaki artış ile birlikte ortaya çıkan apartmanlar, siteler, toplu yapılar; kat malikleri, kiracılar ya da diğer kullananlar için belirli kurallara uyulması gereken yerleşim yerleridir. Apartmanlarda, sitelerde ya da toplu yapılarda yaşayan kişiler için 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda yönetim esasları, kat malikleri ve toplu yapı sakinlerinin borçları, hakları, ortak alanlarda uyulması gereken kurallar, giderlere katılma gibi yükümlülükler ayrıntılı olarak belirlenmiştir.
Kat mülkiyeti arsa payı ve ana taşınmazdaki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyet hakkıdır.
Kat mülkiyeti, yapısı itibariyle teknik bir konu olduğundan yasa koyucu tarafından; 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununda özel olarak düzenlenmiştir. Kat Mülkiyetinin kendine özgü özellikleri olması sebebiyle, 634 sayılı kanun kat mülkiyetine ilişkin davalarda tek görevli mahkemenin Sulh Hukuk Mahkemesi olduğunu belirtmiştir.
Yapılmakta olan veya ileride yapılacak olan bir yapı üzerinde ileride kat mülkiyetine esas olmak üzere kat irtifakı kurulabilir.
Kat mülkiyeti, arsa ve ana gayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı olan ve özel, müstakil bir mülkiyettir. Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, Tapu Sicil Tüzüğüne göre tutulan kat mülkiyeti kütüğüne tescil olur. Bu bağlamda kat maliki ve kat irtifakı sahibi, Kat Mülkiyeti Kanunun özel hükümleri gereği bağımsız ve ortak yerler üzerindeki birçok hakkın yanında, Türk Medeni Kanunun malike verilmiş olan mülkiyet hakkına dayalı olan tüm haklardan da faydalanabilecektir.
Kat Malikleri ve kat sakinleri ilgili kanun gereği birçok hakka sahip olurken; doğal olarak da birçok borç altına da girmektedir. Kat Malikleri ve kat sakinleri gerek müstakil bölümleri gerekse de ortak yerleri ve eklentileri kullanırken, iyi niyet kurallarına uyma ve diğer malikleri ve sakinleri rahatsız edici faaliyetlerde bulunmama, yönetim planına uyma gibi yükümlülüklere uymak zorundadırlar.
Kat Mülkiyeti Kanunuyla kat maliklerine ayrıca genel giderlere katılma gibi özel bir yükümlülük getirilmiştir. Genel giderlere örnek olarak, kapıcı veya kaloriferci ücretleri; ortak yerlerin bakımı, onarımı ve korunması için ödenen ücretler gösterilebilir. Kiracılar ve oturma hakkına sahip kişiler de bu giderlerden kira miktarıyla sınırlı olacak şekilde birlikte sorumludur.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 1. maddesine göre; “tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir” şeklinde ifade edilmiştir.
Kanuna göre; kat mülkiyeti bağımsız bölüm üzerinde bir mülkiyettir. Bu anlamda eşya hukukunun temel ilkelerinden olan belirlilik ilkesine istisna getirilmiştir.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. maddesinde belirtildiği gibi, kat mülkiyeti arsa payı ve ana taşınmazdaki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyet hakkıdır.
Paylı mülkiyet esaslarına göre bağımsız bölümün değerleriyle oranlı olarak arsada tahsis edilen pay ile bütün kat maliklerinin paylı mülkiyetine tabi ortak yerler üzerinde paylı mülkiyet payı, bağımsız bölüm üzerindeki mülkiyete ayrılmaz bir biçimde bağlıdır.
Bağımsız bölüm üzerindeki mülkiyet hakkına sahip olan, arsa payına ve ortak yerler üzerindeki paylı mülkiyet payına da sahip olur. Hukuki tasarruflara her ne kadar sadece bağımsız bölüm konu olsa da, ondan ayrılması mümkün olmayan arsa payı ile ortak yerler üzerindeki paylı mülkiyet payı onu izler.
Kat mülkiyetinin kapsamına;
– Bağımsız bölümler
– Eklentiler
– Arsa ve ortak yerler üzerindeki haklar girer.
Bağımsız Bölüm: Tamamlanmış ve tümü kagir olan bir yapının, kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli bulunan özel mülkiyete konu olan bölümlerinden her birine bağımsız bölüm denir.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nda belirtildiği anlamda bağımsız bölümden söz edebilmek için;
– Yapının tamamlanmış olması gerekir.
Henüz inşa halinde olan bir yapının bir kısmı, mesela bazı daireleri ya da dükkanları bitmiş bile olsa, bağımsız bölümler meydana gelmiş olmaz. Yapının tamamlanmış olduğu, belediyeden alınan iskan izni ile belgelenir.
– Yapının tümü kâgir olmalıdır.
Tümü kâgir olmayan yapılarda kat mülkiyeti kurulamaz. Bu durum ahşap binalardaki kısmi bozulmadan ve tamir ihtiyaçlarının daha sık görülmesinden kaynaklanmaktadır.
Arsada kagir binadan başka, mesela ahşap bir evin bulunması, kat mülkiyetinin kurulmasına engel olmaz. Bu takdirde ahşap yapı taşınmazın ortak yerlerinden kabul edilir.
Her bağımsız bölüm, ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olmalıdır.
Kat mülkiyetine tabi olacak yerin başlı başına kullanılmaya elverişli bağımsız bölüm niteliğinde olup olmadığı, tapu sicil memurlarınca re’sen araştırılmalıdır. Bu husus kat mülkiyetine konu olacak yerin özgüleneceği amaca göre belirlenecektir.
Eklentiler
Bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan yerlere “eklenti” denir (m.2/a).
Türk Medeni Kanunu anlamındaki eklenti kavramı ile Kat Mülkiyeti Kanunu anlamındaki eklenti kavramının birbiri ile karıştırılmaması gerekir.
Eklentiler üzerindeki mülkiyet, bağımsız bölüm üzerindeki mülkiyete bağlanmıştır. Burada bir eşyaya bağlı mülkiyet söz konusu olmaktadır. Kanun, nelerin eklenti sayılabileceğine bazı örnekler vermiştir; kömürlük, su deposu, garaj, elektrik, su ve havagazı saati yuvaları, tuvalet gibi yerler eklentidir.
Kat Mülkiyeti Kanunu 6. maddesinde eklentileri, bağımsız bölümün bütünleyici parçası olarak nitelendirmiştir.
Burada bir eşyaya bağlı mülkiyet söz konusudur. Esasen Kanunda belirtilen de, bağımsız bölüme kim malikse, o malikin bağımsız bölüme tahsis edilen eklentinin de maliki olacağı ve hukuki tasarruflar bakımından eklenti üzerindeki mülkiyetin bağlı olduğu bölümün mülkiyetine tabi olacağıdır.
Nelerin eklenti olduğu belediyece tasdikli projede belirtilecek ve bağlandığı kat mülkiyetine ait sayfanın beyanlar hanesine kaydedilecektir. Eklentinin hangi bölüme tahsis edildiği kat mülkiyetinin tesisine ait resmi senette açıkça gösterilmelidir.
Arsa Payı Ve Ortak Yerler
Kat malikleri arsa ve ortak yerler üzerinde paylı mülkiyete sahiptirler. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanun’un 3/I. maddesi, kat mülkiyetinin, arsa payı ve ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyet türü olduğunu belirtmiştir.
Kat mülkiyetinin söz konusu olabilmesi için, arsanın veya ana taşınmazın tapuya kayıtlı olması şarttır.
Arsa gibi ortak yerler üzerinde de paylı mülkiyet hükümleri uygulanır. Ana taşınmazın bağımsız bölümleri dışında kalıp, korunmaya ve ortaklaşa kullanmaya veya faydalanmaya yarayan yerlere “ortak yerler” denir.
Ortak yerler sözleşme ile belirlenebilir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanun’un 4. maddesinde ortak yerler belirtilmiştir
Arsa payı, arsanın bağımsız bölümlere tahsis edilmiş ortak mülkiyet payıdır. Arsa payının, kat irtifakı kurulduğunda ya da doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilmişse o tarihteki değerleri ile orantılı olarak belirlenmesi gerekir. Büyüklük, küçüklük, nitelik farkları arsa payının belirlenmesinde rol oynamaz.
